Kalkulator podatku od najmu nieruchomości

Wpisz miesięczny przychód z najmu (czynsz otrzymywany od najemcy), wybierz formę opodatkowania (ryczałt lub skala podatkowa) i podaj ewentualne roczne koszty uzyskania przychodu. Kalkulator wyliczy miesięczny i roczny podatek, przychód netto oraz efektywną stawkę podatkową. Wyniki mają charakter informacyjny — przed złożeniem deklaracji skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Od 2023 roku jedyną legalną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt ewidencjonowany. Obowiązują dwie stawki: 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty. Stawki te dotyczą osób fizycznych wynajmujących nieruchomości poza działalnością gospodarczą.

Ryczałt (8,5%/12,5%) liczymy od całego przychodu — nie można odliczyć kosztów (np. remontów, odsetek od kredytu). Skala podatkowa (12% lub 32%) naliczana jest od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Od 2023 r. najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem. Skala pozostaje dostępna tylko w ramach działalności gospodarczej.

Tak. Stawka 8,5% obowiązuje do łącznych przychodów z najmu prywatnego wynoszących 100 000 zł rocznie (ok. 8 333 zł/mies.). Jeśli Twoje przychody z wszystkich wynajmowanych nieruchomości przekroczą ten próg, nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%. Kalkulator uwzględnia ten próg przy obliczeniach rocznych.

Przy działalności gospodarczej opodatkowanej skalą lub podatkiem liniowym można odliczyć: odpisy amortyzacyjne od nieruchomości (do wyczerpania wartości początkowej), odsetki od kredytu hipotecznego, koszty remontów i konserwacji, ubezpieczenie nieruchomości, prowizje pośrednika, opłaty za zarządzanie. Koszty muszą być właściwie udokumentowane.

Ryczałt od najmu prywatnego płacimy miesięcznie lub kwartalnie (do 20. dnia po upływie okresu). Rozliczenie roczne następuje na formularzu PIT-28, który składamy do końca lutego roku następnego. Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatkowy. Zalecamy ustawienie płatności cyklicznej, by uniknąć odsetek za zwłokę.

Tak. Wynajem nieruchomości prywatnej należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika. Zgłoszenia dokonuje się najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po pierwszym miesiącu, w którym uzyskano przychód. Brak zgłoszenia może skutkować sankcjami karnoskarbowymi.

Najem krótkoterminowy przez platformy (Airbnb, Booking) traktowany jest jak najem prywatny, o ile wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej. Stosuje się te same stawki ryczałtu (8,5%/12,5%). Uwaga: jeśli skala i częstotliwość wynajmu wskazują na działalność zarobkową, urząd skarbowy może zakwalifikować ją jako działalność gospodarczą — wówczas konieczna jest rejestracja w CEIDG.

Tak. Jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, każde z nich może rozliczać 50% przychodu oddzielnie. Dzięki temu oboje korzystają z progu 100 000 zł (łącznie 200 000 zł/rok) opodatkowanego stawką 8,5%. Możliwy jest też podział w innej proporcji, jeśli wynika to z intercyzy lub aktu notarialnego.

Kalkulator podatku od najmu ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Przepisy dotyczące opodatkowania najmu zmieniają się — zawsze weryfikuj aktualne regulacje w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym lub konsultuj się z doradcą podatkowym. Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie wyników kalkulatora.