Kalkulator podatku od najmu prywatnego 2026

Od 2023 roku najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym. Dostępne stawki to 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Skala podatkowa (12%/32%) pozostaje opcjonalna jedynie w ramach działalności gospodarczej.

Ryczałt 8,5% stosuje się do przychodów z najmu prywatnego nieprzekraczających 100 000 zł rocznie (ok. 8 333 zł/mies.). Jest to najprostsza forma rozliczenia — podatek liczymy od całego przychodu bez odliczania kosztów. Nie trzeba prowadzić pełnej księgowości.

Stawka 12,5% obowiązuje od nadwyżki przychodów z najmu powyżej 100 000 zł rocznie. Jeśli wynajmujesz kilka nieruchomości lub jeden drogi apartament, zsumowane przychody roczne mogą przekroczyć próg — wówczas nadwyżka jest opodatkowana wyższą stawką.

Przy skali podatkowej (w ramach działalności gospodarczej) można odliczać koszty uzyskania przychodu: odpisy amortyzacyjne nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, koszty remontów, ubezpieczenie, prowizje agencji, opłaty za zarządzanie. Przy ryczałcie żadnych kosztów nie można odliczyć — podatek płacimy od całego przychodu.

Ryczałt od najmu prywatnego można płacić miesięcznie (do 20. dnia następnego miesiąca) lub kwartalnie (do 20. dnia po kwartale, jeśli przychody nie przekraczają 200 000 euro rocznie). Zeznanie roczne PIT-28 składamy do końca lutego roku następnego.

Tak. Uzyskanie pierwszego przychodu z najmu prywatnego należy zgłosić do urzędu skarbowego do 20. dnia kolejnego miesiąca. Można to zrobić elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy. Brak zgłoszenia i zaległości podatkowe grożą odsetkami i sankcjami karnoskarbowymi.

Tak — jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, przychód można podzielić po 50% na każdego z nich. Każde małżonek rozlicza swoją część oddzielnie, korzystając z osobnego limitu 100 000 zł opodatkowanego stawką 8,5%. Łącznie para może rozliczać do 200 000 zł/rok według niższej stawki.

Najem prywatny (poza działalnością) jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem. Najem w ramach działalności gospodarczej pozwala wybrać: skalę podatkową (12%/32%), podatek liniowy (19%) lub ryczałt (stawki zależne od PKD). Działalność wymaga rejestracji w CEIDG, opłacania ZUS i prowadzenia ewidencji.

Przy skali podatkowej kalkulator oblicza dochód roczny (przychód roczny minus koszty uzysku roczne × 12). Następnie stosuje stawkę 12% dla dochodu do 120 000 zł i 32% od nadwyżki, z uwzględnieniem kwoty zmniejszającej podatek (3 600 zł). Wynik dzieli przez 12, by uzyskać miesięczną zaliczkę.

Nie — kalkulator podatku od najmu ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady podatkowej. Przepisy dotyczące opodatkowania najmu mogą się zmieniać. W razie wątpliwości skonsultuj się z doradcą podatkowym lub urzędem skarbowym. Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie wyników.